风动中的房地产，正在走向确定性的一面

处在市场当中，才知迷雾下的真实。

近期青岛买房的客户，最直观的反应是买房放款加快了，特别是二手房市场在6、7、8月份集中累积的大量按揭单子，最近集中都放了款。

与此同时，地产股也走出了阴霾，从11月初的低点位至今，招商蛇口涨幅约17%，万科A涨幅约10%，龙湖涨幅约16.6%。

资本市场对于楼市的价值重构正在慢慢的修复，不仅是股市，债券市场也是如此，11月9日《金融时报》发布了一则消息，高盛投资正在抄底买入中国房企债券。

10月20日，2021年金融街论坛年会上，国务院副总理刘鹤作书面致辞中表示，“合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”中国人民银行副行长潘功胜也指出，对于房地产市场，“在金融管理部门的预期引导下， 金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”。

银行间债券市场加速，房企融资环境边际改善，种种信号透露着，市场有没有筑底，目前没有统一的观点，但是金融见底，已经是共识。未来在地产金融领域，将会更积极和稳健。

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在一年一次的丁祖昱年会上，易居丁博士说，2021年，房地产行业将进入到下一个确定性阶段，伴随三道红线落地，行业将步入“无增长时代”。

所谓的“无增长时代”，其实在中国的经济领域中并非首次遇到。

2018年，家电行业就普遍认为进入了无增长时代，根据2018年的家电行业统计数据，家电在中国的普及程度已经非常高，在一二三级城市，彩电、空调户均拥有率远超100%，冰箱、洗衣机户均拥有率接近100%。在四五级市场，除厨电之外，其他大家电产品普及率多在70%以上。

两年过去了，估计这个数据又有了进一步的提升。面临普及率这么高的走势，家电市场是否真的进入了所谓的“无增长时代”?在物联网和智慧科技快速发展的当下，准确地说“无增长时代”更是产品和服务的竞优时代

回归地产行业，我们看一下近五年的住宅开发投资和销售面积的增长变化，从数据变化中窥探一二。

全国房地产住宅投资方面，过去五年增长率分别是6.4%、9.4%、13.4%、13.9%、7.6%;同期全国新建住宅销售面积的增长则分别为22.4%、5.3% 、2.2%、1.5%、3.2%。

我们可以看到除2016年的全国楼市大跃进外，近四年住宅投资和销售面积的增长均稳定增长。

增量市场和无增长时代的存量市场具有迥然不同的属性。

增量市场是做大蛋糕，存量市场是切割蛋糕;增量市场以首次购买为主，存量市场以换新购买、升级购买为主;增量市场时代，每个企业都有肉吃;存量市场时代，有的企业吃肉，有的企业喝汤，更多的企业被淘汰出局。

对于房地产行业未来趋势，易居丁博士提到了“产业”新赛道，也就意味房企开发模式将出现分化，即头部企业做产业，腰部企业做产品。同时随着被疫情刷新的物业板块的价值，标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐，也在资本市场迎来高光时刻。

所以，在“房住不炒”市场长期基调背景下，行业格局将发生本质变化，现有政策框架之下，集中度无疑向好财务稳健房企，以央国企、少量优秀民企为代表的“剩”者为王的时代已经来临。而房企们多年来累积的地产开发业务之外的多维业务竞争，无疑将进入真正的实力PK场。

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其实很多房企早早就开始了纵深的布局，以期待可以顺利地从单一的房地产公司过渡到多元赛道的业务布局。

最近十年，万科的定位变化了三次。从三好住宅供应商，到城市配套服务商，再到城乡建设与生活服务商，这种定位的变化，显示了房企主赛道之外的业务探索。

深圳岗头新围仔村曾被誉为“IT第一村”，万科为了做好新围仔村的示范样板，在街区尺度、智慧安全管理、社区配套、邻里生活、建筑形象、室内空间以及综合管网方面下了大功夫。

万村计划，只是万科的一部分，万科的最终是形成以住宅业务为主，囊括商业、产业、办公、拓展型业务、金融资管和城市更新为一体的热带雨林。

而作为财务稳健的“模范生“龙湖，也一直在低调地未雨绸缪。

自2018年龙湖集团正式发布“空间即服务“的战略以来，从业务拓展到主营业务重心的转变，看得出龙湖一直在深度参与城市建设与服务重构，不断修炼自身多元创新的空间营造和服务能力，这样的做法似乎更符合大型房企向上下拓展的商业模式延伸路径 ，围绕人与空间为核心营造更多元的城市生态。

2020年，龙湖参编了中国首个TOD标准《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》，是唯一参与编制的房地产开发企业，更是参与了广州、上海、深圳等地城市更新和TOD建设计划。

2021年初，龙湖正式官宣全新品牌“塘鹅”，将房屋租售、房屋装修增设为集团新的主航道业务。龙湖的主航道业务也进一步迭代为C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修六大板块。

地产开发是龙湖的基础业务，也就是基本盘，将房子盖好是龙湖的看家本领和生命线，而商业开发起源于20年前，龙湖和北城天街这块土地的结缘。长租公寓冠寓和商业综合体天街的逻辑，都是龙湖秉承“空间即服务”的理念产生的，房子不可能永无止息的盖下去，新房市场一定会慢慢的稳定，而后萎缩，最后成为一个不大的市场。

但是给城市和城市中的人提供生活、社交、购物场景，通过空间和服务去获得真实的市场价值以及商业利润，却是一门做不完的生意。

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面对行业的巨变，资本市场总是先知先觉，它们对于房企应对变化，而进行的有序多元和稳健经营其实是欢迎的，说得再明白一些，就是市场是向稳健、有长期价值的企业倾斜。

截止到11月4日，内地房企市值最高的不是碧桂园，不是恒大，不是融创，而是万科、华润和龙湖，以克而瑞公布的年度销售额排名来看，它们分别是第三、第九和十一名。

如果说销售业绩代表数量，稳健经营代表质量，股市更看重能代表长期主义的质量。

2021年上半年，万科持有货币现金1952.2亿元，剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%;龙湖半年报显示，2021年上半年龙湖持有现金994.7亿，剔除预收款后的资产负债率为68%，平均借贷成本为年利率4.21%;华润置地同期则拥有949亿元的现金，剔除预收款后的资产负债率为60.9%，平均借贷成本更是低至3.88%。

根据乐居财经统计，在决定企业流动性危机管理的现金短贷比方面，万科为1.67，华润置地为2.27，龙湖达到了惊人的为5.48。

暴雷的企业各有各的原因，稳健的企业都是一样的相似。

控负债规模、控融资成本、控现金短贷比，龙湖管理层称“这是克制带来的自由”。

政策调控越来越精准，水平越来越高，对行业长期是利好，未来资源会越来越朝着优秀、稳健的企业倾斜，指引行业从杠杆驱动，转到人力驱动和运营驱动，继而转到能力驱动。”在龙湖吴亚军董事长看来，过去龙湖靠自律，现在有他律的压力也不是坏事。

外部力量有助于龙湖在行业的竞争力再上台阶。

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龙湖高管曾经在记者招待会上说，危机感龙湖每天都存在。这一点和华为相似，任正非常说“华为离破产只有三个月”。

其实，这种危机感不应该是某个房企在琢磨，而应该是整个行业的思考。

房地产行业发展到今天，未来趋势已经很明显，那就是去金融化，回归实体化。

这就要求房地产企业必须放弃规模幻想和不计一切代价当老大的心，用心琢磨城市和人的关系，精心建设，品质至上，慢慢地凭借产品力和口碑品牌，从这个赛道走出来。

没有成功的企业，只有时代的企业。

充分竞争是市场的主旋律，而房地产存量时代意味着谁能稳健经营?谁能做好产品?谁能善待客户?谁就掌握了开启未来时代的钥匙。